咱们说房地产企业高负债，负债大多数来源于两块：一块是融资告贷，一块是房产预售。

  这条曲线对应的是阳光城的预收账款和融资告贷的比值。比值越高，预收的房款越多，阳光城这一指标的顶峰期在2012年-2014年，同期出售从2011年的23亿元出售额到2014年的220亿元，3年10倍。

  顶峰和波谷刚好与陈凯进出阳光城的时刻符合：他2012年头入职阳光城，2015年2月份离任。

  2015-2017年是曲线的低谷，也是阳光城的低谷期，2016年、2017年阳光城的净负债率超越250%。

  中南建造在财务报告中一向引以为傲的一点是：不要看我资产负债率90%以上，咱的有息告贷少，扣除预售房款后资产负债率低。

  1条线万美元？其时福特公司最著名的薪酬标语便是“月薪5美元”，这在其时是很高的工资待遇。

  斯坦门茨看咱们疑惑不解，回身开了个清单：画一条线美元；知道在哪儿画线美元。福特公司司理看了之后，不只照价付酬，还重金聘用了斯坦门茨。

  陈凯说过，地产工作中的价格、本钱、规划、周转等要素中，只要周转是真实的办理中心。

  “低本钱很简单，现在低本钱一个是土地，一个是资金，这两个都跟规划有联系。只要快周转起来，把规划做上去，才能够拿到更廉价的资金。然后才有满足的才能挑选土地，这是一连串的逻辑。”用高周转将负债中的预售款份额加大，把高杠杆的危险转移到体外、转移到购房者、转移到市场上。规划做大、资金廉价、良性循环。

  就杠杆倍数来说，碧桂园不低，2019H1，碧桂园的资产负债率是89.33%。

  由于在有息负债、预收款负债两轮驱动的杠杆中，碧桂园的杠杆更多地放在预收上。

  陈凯脱离阳光城之后，阳光城2015-2017三年仍然在高周转的路上狂奔，但进程并不顺畅。

  从最初那张表上面咱们咱们都知道，比较于融资，阳光城预收房款2015-2017年的驱动显着缺乏，而在扩张的惯性下，只能更多的依托融资驱动。2016-2017两年的净资产负债率250%以上，操控股权的人股权尽数质押。

  “双斌”加盟阳光城，一边把阳光城的财务数据的底交给大伙，一边依样画葫芦，给阳光城动手术。

  2019年6月11日，中南建造发行3.5亿美元3年期高档无典当债券,票息10.875%。

  2020年2月6日，新城控股发行3.5亿美元3.5年期高档无典当债券,票息6.8%。

  即便是2%的利息距离，一年便是13亿的纯利，2018年中南建造所得税前纯利也只要30亿元。

  第一项，杠杆偏高。但这杠杆中更多的是预收的房款，危险不高。这在碧桂园身上能取得表现。

  第二项，毛利偏低。快速扩张的时分毛利低，也是正常的。碧桂园2015-2016年的毛利也低，在20%左右。

  从鲁贵卿、孙三友、到陈凯的离任，是正常的人事变动？仍是文化冲突？仍是战略调整？或许兼而有之？

  少东家陈昱含在2020年的中南置地年会上说：“我期望各位同仁，在中南的每一天都能怀着最终一站的抱负和愿景。”

  这话是说给在场的人听的，也是说给走掉的人听的：中南建造未来的中心层是来自内部，而非空降。

  最终，对它的融资本钱为什么偏高，这样的一个问题笔者暂时没有答案，只能猜想其间必有缘由。

  2019年中南建造新增土地储备面积下降39%，拿地金额下降26%，拿地货值比是0.75。现有土地储备约3000万平米，货值3500亿元，依照现在的速度，能够干一年半时刻。这个土地储备在TOP30的房企中算低了。

  这些必定要献身规划，假如不献身规划，以现在的融资利率，阳光城的2016-2017年的经验在前。

  这一点，三哥很敬服且附和。就算是融资本钱降一个百分点，一年也能多出来7个亿的纯利，没必要必定要继续扩张。又快又稳当然好，稳而不快是第二优解。

  2020年，中南建造的最大检测，便是少东家陈昱含在面临压力测验时的反响。

  陈凯说过：一个工作司理人，“没有仔细交过房，承受过房闹，承受过农民工攻击，怎样算一个完好合格的工作司理人呢？”

  不知道身兼东家和工作司理人两层人物的陈昱含是否阅历过房闹和农民工攻击呢？

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